- 이번 편에는 "법 제9조(정비계획의 내용)관련 - 개관" 부터 진행됩니다.
□ 개관
2009.2.6 원칙적인 수립권자는 시장․군수이며, 예외로 토지등소유자가 제안할 수 있었다.
같은 날 정비계획의 작성기준 및 작성방법을 국토부장관이 정하면서 전국이 국토부훈령인 정비계획 수립지침의 적용을 받게 되었다. 또한 같은 해 8.20 광역개발의 도시재정비법을 위한 재정비촉진계획 수립지침을 개정해 통일적인 기준을 만들었다.
2018.2.9. 도시정비법령 전부개정·시행으로 구법 제4조제1항 중 각 호에 포함되어야 하는 내용을 분리하여 제9조 정비계획의 내용으로 별도로 규정하였다.
■ 법 제9조(정비계획의 내용)제1항
정비계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
2의2. 토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거
3. 도시·군계획시설의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
7. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
8. 세입자 주거대책
9. 정비사업시행 예정시기
10. 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 같은 조 제11호에 따른 주택임대관리업자에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 “임대관리 위탁주택”)이 차지하는 비율이 20/100 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.
가. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획
나. 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획
다. 「국토계획법」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항
라. 그 밖에 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 대통령령으로 정하는 사항
11. 「국토계획법」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우로 한정한다)
12. 그밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
제10호의 내용 중 인용이 잘못되어 다음과 같이 바로 잡았다.
“정비사업을 통하여 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)을 공급하거나 같은 조 제11호에 다른 주택임대관리업자(이하 “주택임대관리업자”라 한다)에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 “임대관리 위탁주택”)이 차지하는 비율이 20/100 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.“고 수정하였다.
2018.2.9. 도시정비법령 전부개정·시행으로 구법 제4조제1항이 지금의 제9조제1항으로 옮겨왔다.
종전 제6호의2(정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획)는 제7호, 제6호의3(세입자 주거대책)은 제8호, 제7호의2(기업형 임대주택)는 제10호, 제7호의3(국토계획법 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획, 필요한 경우에 한한다)은 제11호로 바뀌었지만, 그 내용은 변하지 않았다.
2022.6.10. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우 “2의2. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거”를 통해 정비계획 변경을 제안하도록 개정되었다. 따라서 사업시행자가 토지등소유자가 아닌 경우에는 해당되지 않는다.
정비구역 지정을 위한 정비계획 수립지침 규정은 다음과 같다.
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
(정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적(정비계획 수립지침 4-3-1)
3. 「국토계획법」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 국토계획법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011.4.14., 2012.12.18.>
7. "도시·군계획시설"이란 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
10. 정비사업을 통하여「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 동조 제11호에 따른 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 "임대관리 위탁주택")이 차지하는 비율이 20/100이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.
가. 기업형 임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획
나. 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획
다. 국토계획법 제36조제1항제1호 가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항
라. 그밖에 기업형 임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
11. 국토계획법 제52조제1항(지구단위계획의 내용) 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다) (정비계획 수립지침 2-1-3)
12. 그밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
○ 정비기본계획상 밀도계획과 공공지원민간임대주택 관련 정비계획
정비계획 수립 시부터 공공지원민간임대주택 계획을 반영하면서 공모할 수 있다. 이후에는 응모에 따라 현장실사와 심사를 거쳐 후보를 선정하여 조합총회의 의결을 거친 뒤 뉴스테이 추진 여부를 결정하게 된다.
2015.9.1 신설된 제1항제7호의2는 정비계획 내용의 일부분으로, 2016.3.2 효력이 발생한다. 공공지원민간임대주택에 대해 법 제9조 정비계획에서뿐만 아니라 사업시행계획, 관리처분계획 등 사업 단계별로 공공지원민간임대주택 공급을 위한 사항을 반영할 수 있다.
- 공공지원민간임대주택과 정비계획 내용
정비사업의 시행으로 「민간임대주택에 관한 특별법」상 공공지원민간임대주택을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우, 다음 ‘가~라’를 정비계획에 담을 수 있다.
단 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하는 경우란 관리처분계획인가 이후의 분양대상 자인 조합원이 위탁하는 것으로 사실상 이를 목적으로 하고 있지 않다. 분양되지 않은 일반분양분을 기업형임대업자에게 공급하는 일명 ‘통 매각’을 의미하는 것을 주요 내용으로 하고 있다.
다만, 아래의 ‘나와 다’목의 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 임대관리 위탁주택이 차지하는 비율이 20/100이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다(법 제9조제1항제10호).
가. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획
2015.9.1 법 개정으로 추가되었지만, 서울시는 그 이전에도 "종교부지, 분양대상 복리시설 부지 및 정비구역 안에 건립하는 임대주택 부지"는 필요한 경우 획지로 분할할 수 있는 조항이 있었다(조례 제8조제3항제1호 라목).
나. 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획
｢민간임대주택에 관한 특별법｣에서는 민간임대주택 건설 시 용적률을 국토계획법에 따른 법정상한까지 적용할 수 있고, 300세대 이상 기업형 임대주택에는 ｢기업형임대주택 공급촉진지구｣를 도입하여, 복합개발을 허용하는 등 건축규제를 추가적으로 완화하였다. 규모는 다르지만 도시정비법에서도 법적상한용적률과 복합개발을 허용하고 있다.
다. 국토계획법 제36조제1항제1호 가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항
국토계획법상 도시지역인 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 중 ‘주거지역’에 국한하여 종세분 변경이 가능하도록 하여 용적률의 상향을 꾀할 수 있도록 하였다.
예를 들어, 제3종일반주거지역의 200~300%인 용적률을 준주거로 용도지역을 변경하는 경우 200~500%까지의 용적률이 가능하게 된다.
라. 그밖에 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
위 내용과 영 별표1 정비계획 수립 요건을 조사․확인하여 구청장등이 특별시장, 광역시장에게 정비구역 지정을 신청하면, 특별시장․광역시장은 법적절차를 밟아 정비구역을 지정․고시하게 된다. 이 고시문에 최종적 정비계획의 내용이 담긴다.
- 정비계획의 공공지원민간임대주택 등에 관한 사항
위 제10호 각 목 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 건설하는 주택 전체 세대수에서 다음 각 호의 주택으로서 임대기간이 8년 이상인 주택이 차지하는 비율의 합(合)이 20/100 이상일 것을 말한다(영 제8조제1항).
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자에게 관리를 위탁하려는 주택(이하 “임대관리 위탁주택”)
법 제9조제1항제10호 라목에서 "공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 다만, 제2호 및 제3호의 사항은 정비계획에 필요한 경우로 한정한다(동조 제2항).
1. 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택이 차지하는 비율
2. 공공지원민간임대주택 및 임대관리 위탁주택의 건축물 배치 계획
3. 주변지역의 여건 등을 고려한 입주예상 가구 특성 및 임대사업 운영방향
본조는 2016.2.29 신설되어 2016.3.2부터 효력이 발생된다.
공공지원민간임대주택이란 사업을 진행해 나가면서 발생되는 돌발적인 상황이므로, 토지등소유자가 정비계획 변경 입안 제안 도입도 필요할 것으로 보인다.
- 다음 편에는 "법 제9조(정비계획의 내용) - '개관' 관련 '정비계획 내용'"부터 진행됩니다.
