정비구역 내에 위치한 토지 및 그 지상 주거용 무허가건축물을 각 1/13씩 소유한 경우 각각 분양자격이 있는지(소극) (서울고등법원 2025누6592 판결)
서울고등법원 2026. 4. 9. 선고 2025누6592 판결 (수분양자 지위확인 등)
2026. 4. 14. 상고(대법원 2026두30836)
【판시사항】
정비구역 내에 위치한 토지 및 그 지상 주거용 무허가건축물을 각 1/13씩 소유한 경우 각각 분양자격이 있는지(소극)
【판결요지】
1) 구 서울시 도시정비조례(2010. 7. 15. 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 서울시 도시정비조례'라 한다) 제27조 제1항 제1호에 따라 '종전의 기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유한 자'는 공동주택의 분양대상자가 될 수 있기는 하나, 같은 조 제2항 제3호에 의하여 '하나의 기존무허가건축물을 수인이 공유하고 있는 경우'에는 1필지의 토지를 공유한 것과 마찬가지로 원칙적으로 무허가건축물의 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여되게 된다. 따라서 하나의 주택인 이 사건 무허가건축물을 공유하고 있는 원고들의 경우에도 여전히 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만이 부여될 뿐이다.
2) 이에 대해 원고들은, 이 사건 무허가건축물은 건축 단계부터 13세대가 각각 별도 주거를 목적으로 별개의 현관문을 보유하고 있었고, 별도의 주택으로 사용·소유·관리되었으므로, 이 사건 무허가건축물은 '무허가 다세대주택' 또는 '사실상의 다세대주택'에 해당하는바, '하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우'에 관한 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호가 적용되지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 다세대주택은 단독주택에 해당하는 다가구주택 과는 달리 공동주택에 해당하는 것으로서, 건축 당시 다세대주택으로 허가를 받고 주택별로 구분 하여등기가 가능한 것을 말하는 것이므로, '무허가 다세대주택' 또는 '사실상의 다세대주택'이라는 개념은 상정하기 어렵다.
3) 원고들은, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제1호 및 위 조례의 부칙<2009. 7. 30.> 제3조 제1항(이하 '이 사건 부칙 조항'이라 한다)은 등기가 경료된 부동산을 전제로 하는 규정으로서 등기를 경료할 수 없는 무허가건 축물에 적용되는 규정이 아니므로, 이 사건 무허가건축물에 관하여는 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제1호 및 이 사건 부칙 조항이 '등기의 경료 요건을 제외하고' 유추적용되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 무허가건축물은 원칙적으로 관계법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법 행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점, 무허가건축물의 소유자를 당연히 구 도시정비법 제2조 제9호 가목에서 정하는 토지등소유자로 해석한다면, 다른 사람의 토지 위에 무단으로 무허가건축물을 축조한 다수의 소유자들이 조합설립추진위원회 및 재개발조합을 결성하여 그 토지소유자를 재개발사업에 강제로 편입시킴으로써 적법한 토지소유자의 재산권을 침해할 우려가 있는 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때, 구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다. 다만 이와 같은 법리에 의하여 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 경우에 비로소 그 예외가 인정될 수 있을 뿐이다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12228 판결 참조). 이 사건의 경우, 피고의 정관에서는 구 서울시 도시정비조례에서 정하는 기존무허가건축물의 소유자에 대하여 조합원 자격을 인정하고 있고, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호에 따르면 기존무허가건축물을 수인이 공유하고 있는 경우에는 해당 무허가건축물의 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여될 수 있을 뿐이며, 반면 원고들의 주장과 같이 다가구주택으로 준공된 기존무허가 건축물의 경우 이 사건 부칙 조항이 '등기의 경료 요건을 제외하고' 유추적용되어 가구별 각각 1인 이 분양대상자가 될 수 있다는 취지의 규정은 전혀 확인되지 않는다. 더욱이 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제1호 및 이 사건 부칙 조항에서는 적법하게 건축허가를 받고 건축된 다가구주택의 경우에도 '1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필하고 가구수의 증가 없이 다세대주택으로 전환되는 경우'라는 일정한 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 단독분양대상자 자격을 부여하는데, 이와 달리 무허가건축물에 대하여만 등기의 경료 요건을 제외하는 등 보다 완화된 조건을 적용하여야 할 만한 특별한 이유를 찾기 어렵다.
